Ako ste u potrazi za novim domom, vjerojatno već shvaćate važnost dobrog kreditnog rezultata i pristojnog predujma kako biste se kvalificirali za hipoteku i uspješno zaključili kupnju. Ali razumiješ li u potpunosti samo kako kritično ta su dva čimbenika postala na hiperkonkurentnom stambenom tržištu na kojem se trenutno nalazimo, a koje karakteriziraju nestašica stanova i rekordno niske kamatne stope?

suha salamura ili mokra salamura puretina

Evo snimka trenutne stvarnosti u cijeloj zemlji: prosječna predujam u 11 najkonkurentnijih metroa u Sjedinjenim Državama iznosi 21 posto prema novoj studiji LendingTree . Na nekim mjestima, poput San Josea u Kaliforniji; Hartford, Connecticut, i Cleveland, Ohio, avansi od 22 i 23 posto lokalni su prosjek. Nadalje, nevjerojatnih 73 posto kupaca u tim konkurentskim metroima ima kreditne ocjene od najmanje 720.

Drugim riječima, ovo nije vaš tipičan rodeo. Ako želite biti uspješni u slijetanju kuće svojih snova (ili sletanja kuće, točka), najbolje je imati svoje financije u vrhunskoj formi.

'Na današnjem užarenom tržištu unutar se događaju ratovi nadmetanja sati kuće koja izlazi na tržište. Budući kupci moraju posegnuti za kreativnim strategijama kako bi se istaknuli od konkurencije', kaže Mark Washburn, trgovac nekretninama Napuljski Condo Boutique .

Trebat ćete imati na umu Washburnove komentare, osobito ako živite u tri metroa s the najkonkurentnija stambena tržišta, koja su prema izvješću LendingTree (poređena po redu) San Jose, Kalifornija (prosječna predujam 23,67 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili više 84 posto); San Francisco, Kalifornija, (prosječni predujam 21,43 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili više 81 posto), i Raleigh, Sjeverna Karolina. (prosječni predujam 20,39 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili više 70,48 posto).

Pogledajmo pobliže zašto su kreditna ocjena i predujam tako nevjerojatno ključni na najtoplijim mjestima u zemlji i kako ih dovesti u red prije nego što krenete u proces kupnje kuće.

povezane stvari

Zašto su ova dva faktora poprimila toliku važnost

U suštini, sve se svodi na ovo: na hiper-konkurentnom tržištu prodavači mogu biti posebno izbirljivi i odabrati ponudu koja im najviše odgovara, što uključuje odabir ponude koja bi ih mogla učiniti najviše novac i da su vrlo sigurni da će se uspješno zatvoriti bez štucanja ili ispadanja iz escrow-a.

'Na hiperkonkurentnom tržištu, kupac mora učiniti upravo to...natjecati,' kaže Daren Herzberg, licencirani posrednik u prometu nekretninama s njujorškim Babst + Herzbergom. 'Prodavatelj ima dva cilja pri odabiru kupca — najvišu cijenu i najmanji rizik.'

Većina kupaca kuća dobiva prethodno odobrenje za hipoteku od zajmodavca za financiranje najvećeg dijela kupnje nekretnine. A kupoprodajni ugovor ovisit će o tome da kupac u konačnici osigura tu hipoteku ako prodavatelj prihvati njihovu ponudu. Međutim, u slučaju da potencijalni kupac ne dobije odobrenje za tu hipoteku, može otkazati kupoprodajni ugovor, ostavljajući prodavača kuće na cjedilu.

'Kada kupac kuće ima jaku ili visoku predujam i poštenu kreditnu ocjenu, to daje pretpostavku da se kupac može udobno nositi s hipotekom, a ako je njegova ponuda prihvaćena, možda neće ispasti iz escrow-a', kaže Chantay Bridges, iz EXP Realty sa sjedištem u Los Angelesu . 'Posljednja stvar koju prodavatelj želi jest započeti s kupcem i kasnije otkriti da se njihovo prethodno odobrenje nikada nije pretvorilo u odobrenje [i] da ne mogu kupiti kuću.'

Ryan McPartland, glavni i hipotekarni savjetnik u Mortgage Acuityju, kaže da je u takvoj pozadini najvažnija predujam, posebno depozit za zaradu novca.

'Općenito razmišljanje je, što ste više novca spremni odložiti, što više kože imate u igri, postajete jači kupac', kaže McPartland. 'Veće predujmice obično su pokazatelj kvalificiranijih i ozbiljnijih kupaca. Mogućnost uštede velike svote novca uvelike govori o financijskoj snazi ​​i odgovornosti kupaca. Jasno je da to nije uvijek slučaj, međutim, u većini slučajeva jest.'

Ovakav način razmišljanja je osobito istinit kada je u pitanju depozit za zaradu, što je depozit koji potencijalni kupac stavlja prije zatvaranja kuće kako bi pokazao da je ozbiljan u kupnji.

'Ako kupac ne ispuni svoje ugovorne uvjete u smislu osiguranja hipotekarne obveze unutar dogovorenog vremenskog okvira, prodavatelj može zadržati kupčev glavni polog. Što je glavni depozit veći, to je kupac više u opasnosti, a prodavač manje. Što je rizik za prodavača manji, ponuda je privlačnija', dodaje McPartland.

Dakle, sve to objašnjava zašto su depoziti poprimili značajnu važnost. Ali što je s kreditnim rezultatima, pitate se? Postoji mnogo razloga zašto je kreditna ocjena važna, ali evo jednog posebno važnog zapažanja.

Dobar kredit se prevodi u više kreditnih proizvoda za kupce kuća koje mogu birati, kaže Mark Meyerdirk, glavni broker u Wahsingtonu, DC. Urban Brokers . A kada prodavači kuća imaju bezbroj ponuda za odabir, njihovi agenti često će dati prednost financijskoj snazi ​​potencijalnog kupca uzimajući u obzir kupčevo financiranje tip .

'Stavljajući gotovinske ponude na stranu, kupci koji koriste konvencionalno financiranje preferiraju FHA ili VA zajmove', kaže Meyerdirk. 'Dakle, kupac koji ima sposobnost 'konvencionalnog' ima veće šanse za uspjeh kada se natječe s drugim kupcima.'

Načini da se odvojite od konkurencije

S obzirom na ovu stvarnost, postoji niz načina da poboljšate svoje izglede da budete uspješni kao kupac kuće, uključujući očito: poboljšati svoju kreditnu ocjenu i povećati predujam.

'Trenutno postoji mnoštvo zajmoprimaca s dobrim kreditnim sposobnostima. Zbog toga je postalo puno važnije istaknuti se kao zajmoprimac i održavati velike kredite i veliku bilancu', kaže Adem Selita, izvršni direktor i suosnivač Tvrtka za otpis dugova .

Neki od najboljih načina da poboljšate i održite svoj kreditni rezultat uključuju snižavanje stanja na vašim raznim kreditnim karticama i zajmovima, ne kašnjenje u plaćanju i održavanje omjera ukupnog duga i prihoda (DTI) što je nižim.

»Pobrinite se da svoj DTI dobijete što je moguće niže. Najlakši način za to je otplatom manjih kredita i obveza koje mogu negativno utjecati na vaše mjesečne troškove, a time i na DTI', objašnjava Selita. 'Računi koji će najvjerojatnije biti krivac u ovom scenariju su računi kreditnih kartica, osobni zajmovi, studentski zajmovi i auto zajmovi. Ako imate bilo koju od ovih vrsta računa i oni su relativno blizu isplate, uzmite nešto dodatnog novca da ih u potpunosti isplatite. To će smanjiti vaš DTI i kao dodatnu pogodnost povećati vašu kreditnu ocjenu.'

Napravite ponudu za gotovinu

Ako su vaša sredstva neograničena (što očito nije slučaj za svakoga), također biste mogli razmotriti ponudu za gotovinu, koja je očito postala mnogo uobičajenija. Ponuda u gotovini je upravo ono što zvuči - ponuda u gotovini, što znači da će kupac kuće kupiti nekretninu bez potrebe za osiguranjem hipotekarnog zajma ili nekog drugog oblika financiranja.

'Nije iznenađujuće da su ove ponude privlačnije prodavaču jer je eliminiran rizik od propadanja financiranja potencijalnog kupca, što opet rezultira bržim vremenom zatvaranja', kaže Washburn iz Naples Condo Boutiquea. 'Čini se da su sve ponude u gotovini trenutno na vrhunskom nivou, osobito na tržištima drugog doma poput Napulja na Floridi. Mnogi naši kupci ostvarili su značajnu dobit u svom financijskom portfelju i prebacuju te dobitke na nekretnine.'

U trenutnim tržišnim uvjetima, kupci u gotovini imaju značajnu prednost u odnosu na tradicionalnog kupca koji želi financirati kupnju kuće, kaže Washburn.

Uključite dokaz o sredstvima prilikom izrade ponude

Daleko jeftiniji način da svoju ponudu za kuću učinite konkurentnijom je da pružite dokaz o sredstvima prilikom nadmetanja za kuću, kaže Meyerdirk iz Urban Brokersa. To u biti znači osigurati dokumentaciju o vašoj financijskoj imovini, koja se može koristiti za utvrđivanje vaše financijske snage kod prodavatelja, uvjeravajući ih da posao neće propasti.

'Kupci mogu ojačati svoju financijsku snagu pružanjem dokaza o sredstvima', objašnjava Meyerdirk. 'Kupci koji to učine trebali bi svakako uključiti mirovinske račune (pod pretpostavkom da imaju mogućnost posuđivati ​​protiv njih) zajedno sa svim sredstvima tekućeg i štednog računa kojima imaju pristup.'

Odreći se nepredviđenih situacija

Posljednji način da svoju ponudu učinite još privlačnijom prodavatelju je odricanje od većine nepredviđenih situacija. To je još jedan savjet koji Washburn nudi svojim budućim kupcima kuće.

'Jedini način za natjecanje je imati što manje nepredviđenih situacija u ponudi', objašnjava. 'Nepredviđeni uvjet je uvjet koji mora biti ispunjen prije nego što kupac nastavi. Na primjer, ponuda kupca može biti uvjetovana kupčevom prodajom svoje kuće, ili procjenom vrijednosti prodavateljeve kuće, ili podložna pozitivnoj inspekciji nekretnine.'

Općenito, Washburn svojim klijentima poručuje da nikada ne odustaju od inspekcije, i to iz dobrih razloga. To može dovesti do neugodnih iznenađenja za kupca u obliku suštinskih popravaka koje će možda trebati napraviti niz cestu ako kuća ima strukturalnih problema. Ali kao kupac, možete razmisliti o odricanju od drugih manje kritičnih nepredviđenih situacija.

'Današnje tržište znači da se kupci kuća moraju jako potruditi kako bi kupili kuću - dok vam odricanje od barem jedne uobičajene nepredviđene situacije može pomoći da se istaknete, budite oprezni prije nego što nastavite s nekim od ovih vitalnih zaštita', kaže Washburn.