Ako kupujete novi dom, vjerojatno već shvaćate važnost solidne kreditne ocjene i pristojnog pologa kako biste se kvalificirali za hipoteku i uspješno zaključili kupnju. Ali razumijete li u potpunosti koliko kritično ta su dva čimbenika postala na hiperkonkurentnom tržištu stanova na kojem se trenutno nalazimo, a koje karakterizira nestašica stanova i rekordno niske kamatne stope?

Evo kratkog pregleda trenutne stvarnosti u cijeloj zemlji: Prosječna kapara u prvih 11 najkonkurentnijih metroa u Sjedinjenim Državama iznosi 21 posto prema novoj studiji LendingTree . Ponegdje, poput San Josea u Kaliforniji; Hartford, Connecticut i Cleveland, Ohio, polog od 22 i 23 posto lokalni je prosjek. Nadalje, nevjerojatnih 73 posto kupaca u tim konkurentnim metroima ima bodovi od najmanje 720.

Drugim riječima, ovo nije vaš tipični rodeo. Ako želite uspješno sletjeti iz kuće iz snova (ili sletjeti iz kuće, razdoblje), najbolje je da vaše financije budu u top obliku.

'Na današnjem usijanom tržištu ratovi za nadmetanja događaju se unutar sati kuće koja ide na tržište. Budući kupci moraju se pribjeći kreativnim strategijama kako bi se istakli od konkurencije ', kaže Mark Washburn, trgovac nekretninama Naples Condo Boutique .

Želite imati na umu komentare Washburna, posebno ako živite u tri metroa s the najkonkurentnija tržišta stanovanja, koja su prema izvještaju LendingTree (poredana po redoslijedu) San Jose u Kaliforniji (prosječni predujam 23,67 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili većom 84 posto); San Francisco u Kaliforniji (prosječni predujam 21,43 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili više 81 posto) i Raleigh u Sjevernoj Karolini. (prosječni predujam 20,39 posto; postotak kupaca s kreditnom ocjenom 720 ili većim 70,48 posto).

Pogledajmo izbliza zašto su kreditni rezultat i polog tako nevjerojatno presudni na najzanimljivijim lokacijama u zemlji i kako ih dovesti u red prije nego što krenete u postupak kupnje kuće.

povezane stvari

Zašto su ova dva čimbenika poprimila takvu važnost

U osnovi se svodi na ovo: na hiperkonkurentnom tržištu prodavači mogu biti vrlo nervozni i odabrati ponudu koja im najviše odgovara, što uključuje i odabir ponude koja bi ih mogla učiniti najviše novac i da će biti sigurni da će se uspješno zatvoriti bez štucanja ili ispadanja iz escrow-a.

Na hiperkonkurentnom tržištu kupac mora učiniti upravo to ... natjecati se, kaže Daren Herzberg, licencirani posrednik u prometu nekretninama sa sjedištem u New Yorku Babst + Herzberg. Prodavač ima dva cilja pri odabiru kupca - najveću cijenu i najmanji rizik.

kako očistiti korodirane novčiće kod kuće

Većina kupaca domova dobiva prethodno odobrenje za hipoteku zajmodavca za financiranje glavnine kupnje nekretnine. Ugovor o prodaji ovisit će o tome da kupac u konačnici osigura tu hipoteku ako prodavatelj prihvati njihovu ponudu. U slučaju da budući kupac ne dobije odobrenje za tu hipoteku, međutim, može otkazati kupoprodajni ugovor, ostavljajući prodavatelja kuće na cjedilu.

Kada kupac kuće ima snažnu ili visoku kapara i pravičnu kreditnu ocjenu, daje se pretpostavka da kupac može komotno riješiti hipoteku, a ako njegova ponuda bude prihvaćena, možda neće pasti iz escrow-a, kaže Chantay Bridges, EXP Realty iz Los Angelesa . Posljednje što prodavatelj želi je započeti s kupcem i kasnije otkriti da se njegovo prethodno odobrenje nikada nije pretvorilo u odobrenje [i] da nisu u mogućnosti kupiti dom.

Ryan McPartland, savjetnik za glavnicu i hipoteku u Mortgage Acuity, kaže da je u takvoj pozadini najistaknutiji predujam, posebno najiskreniji novčani polog.

Općeniti proces razmišljanja je da, što više novca želite odložiti, imate više kože u igri, postajete jači kupac, kaže McPartland. Veće predujmove obično upućuju na kvalificiranije i ozbiljnije kupce. Sposobnost uštede velike svote novca u velikoj mjeri govori o financijskoj snazi ​​i odgovornosti kupaca. Jasno je da to nije uvijek slučaj, međutim, u većini slučajeva jest.

Ovakav način razmišljanja posebno je istinit kada je riječ o najiskrenijem novčanom depozitu, a to je depozit koji potencijalni kupac položi prije zatvaranja kuće kako bi pokazao da ozbiljno želi kupiti.

Ako kupac ne ispuni svoje ugovorne uvjete u pogledu osiguranja hipotekarne obveze u dogovorenom roku, prodavatelj može zadržati kupčev najviši novčani polog. Što je veći novčani polog, to je kupac više u opasnosti, a prodavatelj manje. Što je niži rizik za prodavatelja, to je ponuda privlačnija, dodaje McPartland.

Dakle, sve to objašnjava zašto su depoziti poprimili značajnu važnost. Ali što je s kreditnim rezultatima, pitate se? Mnogo je razloga zašto je kreditna ocjena bitna, ali evo jednog posebno važnog zapažanja.

koliko napojnica za boju i šišanje kose

Dobar kredit rezultira većim brojem kreditnih proizvoda za kupce kuća, kaže Mark Meyerdirk, glavni posrednik u tvrtki Wahsington D.C. Urbani brokeri . A kada prodavači kuća imaju bezbroj ponuda za odabir, njihovi agenti često određuju financijsku snagu potencijalnog kupca uzimajući u obzir financiranje kupca tip .

Stavljajući na stranu gotovinske ponude, kupci koji koriste konvencionalno financiranje preferiraju se nego FHA ili VA zajmove, kaže Meyerdirk. Dakle, kupac koji ima mogućnost ‘ići konvencionalno’ ima veće šanse za uspjeh kada se natječe s drugim kupcima.

Načini da se odvojite od konkurencije

S obzirom na ovu stvarnost, postoji nekoliko načina za poboljšanje šansi za uspjeh kao kupac, uključujući ono očito: poboljšajte kreditnu ocjenu i povećajte kapara.

Trenutno postoji mnoštvo zajmoprimaca s dobrim kreditom. Zbog toga je postalo toliko važnije istaknuti se kao zajmoprimac i održavati veliku kreditnu sposobnost i sjajnu bilancu, kaže Adem Selita, izvršni direktor i suosnivač Tvrtka za oslobađanje od duga .

Neki od najboljih načina za poboljšanje i održavanje kreditne ocjene uključuju smanjenje stanja na različitim kreditnim karticama i zajmovima, ne izvršavanje zakašnjelih plaćanja i održavanje ukupnog omjera duga i dohotka (DTI) što je moguće nižim.

Obavezno unesite DTI što je moguće niže. Najlakši način da to učinite je otplatom manjih zajmova i obveza koje mogu negativno utjecati na vaše mjesečne troškove, a time i na DTI, objašnjava Selita. Računi koji će u ovom scenariju najvjerojatnije biti krivci su računi kreditnih kartica, osobni zajmovi, studentski zajmovi i auto zajmovi. Ako imate bilo koju od ovih vrsta računa i oni su relativno blizu isplate, uzmite malo dodatnog novca da biste ih u potpunosti platili. To će smanjiti vaš DTI i kao dodatnu pogodnost povećati vaš kreditni rezultat.

Dajte gotovinsku ponudu

Ako su vaša sredstva neograničena (što očito nije slučaj za sve), mogli biste razmotriti i ponudu s gotovinom, koja je očito postala daleko uobičajenija. Ponuda s gotovinom točno je ono što zvuči - ponuda s gotovinom, što znači da će kupac kupiti imovinu bez potrebe da osigura hipotekarni zajam ili neki drugi oblik financiranja.

Nije iznenađujuće što su ove ponude prodavaču privlačnije jer se eliminira rizik od pada financiranja budućeg kupca, što rezultira bržim zatvaranjem, kaže Washburn iz Naples Condo Boutiquea. Čini se da su sve ponude gotovine trenutno na najvišem nivou, posebno na tržištima drugih zemalja poput Napulja na Floridi. Mnogi su naši kupci ostvarili značajan dobitak u svojim financijskim portfeljima i te dobitke prebacuju na nekretnine.

U trenutnim tržišnim uvjetima kupci gotovine imaju značajnu prednost u odnosu na tradicionalnog kupca koji želi financirati kupnju kuće, kaže Washburn.

Uključite dokaz o novčanim sredstvima prilikom davanja ponude

Daleko jeftiniji način da svoju ponudu za kuću učinite konkurentnijom je pružanje dokaza o novčanim sredstvima prilikom licitiranja za kuću, kaže Meyerdirk, iz tvrtke Urban Brokers. To u osnovi znači pružanje dokumentacije o vašoj financijskoj imovini, koja se može koristiti za utvrđivanje vaše financijske snage kod prodavatelja, uvjeravajući ih da vjerojatno neće pasti.

Kupci mogu povećati financijsku snagu pružanjem dokaza o novčanim sredstvima, objašnjava Meyerdirk. Kupci koji to učine trebali bi biti sigurni da uključuju mirovinske račune (pod pretpostavkom da imaju mogućnost zaduživanja protiv njih), zajedno sa svim sredstvima na čekovnim i štednim računima kojima imaju pristup.

Odricanje od nepredviđenih okolnosti

Posljednji način da svoju ponudu učinite još privlačnijom prodavatelju je da se odrekne većine nepredviđenih okolnosti. Još je jedan savjet koji Washburn nudi svojim potencijalnim kupcima kuća.

Jedini način da se natječe je imati što manje nepredviđenih okolnosti u ponudi, objašnjava. Nepredviđeni slučaj je uvjet koji mora biti ispunjen prije nego što kupac nastavi. Na primjer, ponuda kupca može ovisiti o kupcu koji prodaje svoju kuću, ili o procjeni vrijednosti prodavateljeve kuće ili podložnoj pozitivnom pregledu imovine.

Općenito Washburn govori svojim klijentima da se nikada ne odreknu nepredviđenih okolnosti, i to iz dobrih razloga. Činjenje toga može dovesti do neugodnih iznenađenja za kupca u obliku značajnih popravaka koje će možda trebati obaviti putem ako kuća ima strukturnih problema. Ali kao kupac možete razmisliti o odricanju od drugih manje kritičnih nepredviđenih okolnosti.

Današnje tržište znači da kupci kuća moraju učiniti sve da kupe dom - dok odricanje od barem jedne uobičajene nepredviđene situacije može vam pomoći da se istaknete, budite oprezni prije nego što nastavite s nekim od ovih vitalnih zaštita, kaže Washburn.

koju napojnicu trebate dati svom frizeru