ŠTO TREBATE ZNATI O HIPOTEKAMA: KOLIKO HIPOTEKE MOŽETE PRIUŠTITI, HIPOTEKARNO OSIGURANJE I JOŠ MNOGO TOGA

Hipoteke su zbunjujuće - učinite proces malo jednostavnijim tako što ćete prvo istražiti.

Lauren Phillips

Neupućenima bi se hipoteke mogle činiti kao najkompliciranija prepreka u njihovoj financijskoj budućnosti. Konvencionalni i nekonvencionalni krediti? Privatno hipotekarno osiguranje? Hipoteke na trideset godina? Postoji dovoljno terminologije da uplaši čak i najbolje financiranog kupca koji prvi put kupuje kuću. Srećom, sav ovaj jezik koji se odnosi na hipoteku može se naučiti uz malo truda.

Ako želite kupiti kuću, morat ćete shvatiti svu ovu hipotekarnu glupost, i nije bolje vrijeme od sadašnjeg, kada su stope na hipoteke rekordno niske. Čitajte dalje o pet stvari koje morate shvatiti prije nego što započnete potragu za domom, a bit ćete postavljeni kada je vrijeme da počnete razgovarati s hipotekarnim zajmodavcima.

Samo zapamtite: ako se sve čini neodoljivim, financijski planer (ili prijatelj ili član obitelji koji zna novac) može vam pomoći voditi kroz proces. Kupnja kuće je maraton, a ne sprint, i ne morate to učiniti sami.

povezane stvari

jedan Shvatite koliko si možete priuštiti hipoteku

Osim ako nemate negdje skrivenu tajnu zalihu novca – dovoljno da potrošite nekoliko stotina tisuća dolara na svoj dom iz snova – morat ćete posuditi novac za kupnju kuće. Veličina hipoteke za koju se možete kvalificirati tada će odrediti koje nekretnine spadaju u vaš raspon cijena. Prije nego što počnete ozbiljno gledati na kuće, morate shvatiti koliko hipoteke - i nadalje, koliko kuće - možete priuštiti.

'Vaš prihod diktira kapacitet vašeg kredita', kaže Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, savjetnik za upravljanje bogatstvom u Northwestern Mutual.

Kada se pokušate kvalificirati za zajam, morat ćete priložiti dokaz o prihodu. Zajmodavci će također provjeriti vaša kreditna izvješća kako bi utvrdili koje druge oblike duga - studentske zajmove, osobne zajmove, zajmove za automobil itd. - imate. Koristit će ove podatke za izračunavanje vašeg omjera duga i prihoda: iznosa novca koji dugujete u odnosu na vaš prihod. Zajmodavci žele biti sigurni da će vaša mjesečna plaćanja duga, uključujući i vaše predložene otplate hipoteke, biti pristupačna s obzirom na vaš prihod.

'Većina kredita zahtijeva omjer duga i prihoda od 43 posto', kaže Michele Hammond, savjetnik za kreditiranje stanova s privatnim klijentom Chase. 'Na primjer, ako klijent zarađuje 120.000 USD godišnje, to je ekvivalentno 10.000 USD mjesečno u bruto zaradi. Stoga se klijent s ovim scenarijem obično može kvalificirati da potroši do 4300 USD mjesečno za sve troškove koji se pojavljuju u kreditnom izvješću - ne samo za stanovanje.'

Drugim riječima, vaš prihod mora biti dovoljno visok da si lako možete priuštiti plaćanje hipoteke uz sve druge otplate kredita. Da biste izračunali koliko si možete priuštiti hipoteku, svoju godišnju plaću ili prihod kućanstva podijelite s 12. Pomnožite taj broj s 0,43. Ako imate drugih dugova, oduzmite te mjesečne uplate od broja. Ovaj konačni iznos je najveća mjesečna uplata hipoteke koju možete priuštiti. Za detaljniju analizu koliko hipoteke možete priuštiti, postoji niz besplatnih online hipotekarnih kalkulatora; NerdWallet ima odličnu.

Ipak, nije dobra ideja podnijeti zahtjev za najveći mogući zajam. 'Dobro pravilo je da se zapitate: 'Koliko bih trebao posuditi?' umjesto: 'Koliko bih mogla posuditi?', kaže Kathy Cummings, potpredsjednica odjela za rješenja za posjedovanje kuće i programe pristupačnog stanovanja u Američka banka. 'Ovaj pristup usredotočuje se na iznos koji odgovara vašem proračunu.'

Hammond kaže da postoji nekoliko drugih čimbenika, uključujući kreditnu ocjenu i veličinu predujma, koji mogu odrediti koliko si možete priuštiti hipoteku, ali prihod je korisna početna točka jer je sposobnost otplate kredita ključna.

Međutim, kada izračunavate svoje mogućnosti hipoteke, nemojte samo obratiti pozornost na tu mjesečnu uplatu. Budući kupci kuće moraju razumjeti da mjesečna uplata ne pokazuje cijelu sliku, kaže Nancy DeRusso, SVP i voditeljica treninga u Ayco, tvrtka Goldman Sachs koja nudi programe financijskog savjetovanja koje sponzorira tvrtka

DeRusso kaže da se ljudi obično fokusiraju na tu veličinu mjesečnog plaćanja, ali ima još toga, uključujući troškove zatvaranja, procjenu i naknade za pregled doma, komunalije, popravke i još mnogo toga. Neki od tih troškova bit će unaprijed plaćeni u trenutku kupnje, ali drugi će povećati mjesečne troškove posjedovanja vašeg doma. Da biste dobili osjećaj koliki će biti ti troškovi, DeRusso preporuča razgovarati sa svojim zajmodavcem ili agentom za nekretnine o troškovima unaprijed i, nakon što ste pronašli svoj dom iz snova, s trenutnim vlasnikom kuće o mjesečnim ili godišnjim troškovima s kojima su se suočili.

dva Provjerite svoju kreditnu sposobnost

Osim pregleda vaših prihoda, zajmodavci će pogledati vašu kreditnu ocjenu i kreditna izvješća. Viši kreditni rezultati čine zajmoprimce privlačnijima zajmodavcima i mogu vam pomoći da dobijete nižu kamatnu stopu, ali zajmodavci će prilagoditi svoja očekivanja o kreditnim rezultatima na temelju ekonomskog okruženja, kaže Williams. Ako su vremena teška i mnogi ljudi ne mogu plaćati, zajmodavci mogu pooštriti svoja ograničenja i biti manje spremni posuđivati novac onima s nižim rezultatima; mogu slobodnije odobravati osobe s nižim kreditnim ocjenama ako su uvjeti dobri.

Ako se nadate da ćete kupiti kuću u bliskoj budućnosti i trebat će vam hipoteka da biste je platili, počnite raditi sada na smanjenju duga i stope iskorištenosti kredita – koliko svog dostupnog kredita koristite u određenom mjesecu – da biste povećali vaš kreditni rezultat.

3 Istražite vrste kredita

'Mnogi ljudi možda ne znaju da postoji nekoliko vrsta hipoteka', kaže Lauren Wybar, CFP, viši financijski savjetnik u Vanguard Personal Advisor Services. 'Potencijalni kupac kuće trebao bi razumjeti različite vrste dostupnih zajmova, kako se mogu kvalificirati i potencijalne pogodnosti koje nude.'

Nakon što steknete osjećaj koliki je iznos hipoteke koji si možete priuštiti, počnite istraživati vrste hipoteka koje su vam dostupne. Hipoteka s fiksnom kamatnom stopom na 30 godina najčešća je hipoteka u SAD-u, ali imate mnogo više opcija, ako ste zainteresirani.

Konvencionalni zajmovi naspram nekonvencionalnih zajmova

trebate li rajčice čuvati u hladnjaku

'Konvencionalnu hipoteku nudi privatni zajmodavac, dok su nekonvencionalne hipoteke, kao što su FHA [Federalna stambena uprava] ili VA [Veteran Affairs], državni zajmovi za određene kvalificirane kupce', kaže Wybar.

Konvencionalni zajmovi otvoreni su za opću populaciju, nude ih privatni zajmodavci, a dolaze sa standardnim predujamom i uvjetima koje većina ljudi povezuje s hipotekama. Nekonvencionalne hipoteke podupiru se državnim programima, kao što su FHA ili Department of Veteran Affairs, kako bi vlasništvo nad kućama postalo dostupnije određenim skupinama.

'Barijere za ulazak su puno niže', kaže Williams o FHA zajmovima, koji su obično dostupni osobama s nižim kreditnim ocjenama. Nekonvencionalni zajmovi također ne zahtijevaju uvijek predujam od 20 posto, što mnogim ljudima čini kupnju kuće mnogo izvedivijom. Nekonvencionalni krediti također često imaju niže kamatne stope. Međutim, oni nisu bez svojih nedostataka, naime potrebe za plaćanjem hipotekarnog osiguranja - više o tome u nastavku.

Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom u odnosu na hipoteke s promjenjivom stopom

Kod hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, kamatna stopa za zajam utvrđuje se prilikom podizanja kredita i ostaje ista tijekom trajanja kredita. (Možete promijeniti stopu hipoteke refinanciranjem, ali izvorni zajam će ostati isti.) Hipoteke s promjenjivom stopom (također se nazivaju hipoteke s podesivom stopom ili ARM ), s druge strane, imaju stope koje se mogu prilagođavati tijekom trajanja zajma nakon uvodnog razdoblja.

Hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom obično dolaze s nižom stopom i nižom mjesečnom otplatom na početku zajma, kaže Hammond, ali su također poznate po tome što su zajmoprimci bili u velikim problemima: oblik hipoteka s podesivom stopom pomogao je pridonijeti kasni - stambena kriza 2000-ih. Nakon određenog vremenskog razdoblja, kamatne stope hipoteka s promjenjivom stopom mogu se mijenjati, rasti ili padati u skladu s većim ekonomskim silama. Ako stopa padne, zajmoprimci štede novac—ali ako stopa poraste, zajmoprimci se mogu suočiti s većim (možda nedopustivim) mjesečnim plaćanjima. Kamatne stope na hipoteke s promjenjivom stopom mijenjaju se prema utvrđenom rasporedu koji može biti godišnji ili mjesečni, no nepredvidivo je hoće li rasti ili pasti.

Hipoteke s promjenjivom ili prilagodljivom stopom mogu se koristiti u korist zajmoprimca, ali svatko tko želi uzeti jedan od ovih zajmova trebao bi biti siguran da razumije potencijalne implikacije. Međutim, ako se napravi ispravno, ove hipoteke mogu pomoći zajmoprimcima da uštede novac.

'Klijenti koji se odluče za hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom trebali bi u potpunosti razumjeti sve rizike povezane s ostankom u zajmu nakon što se završi uvodno razdoblje i stopa postane prilagodljiva', kaže Hammond. 'Hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom obično su opcija za klijente koji se planiraju preseliti unutar određenog vremenskog okvira ili one koji imaju mogućnost u potpunosti otplatiti hipoteku u kratkom vremenskom roku.'

Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom zasigurno su dosljednije, ali ako se podignu kada su stope visoke, a kamatne stope kasnije padaju, zajmoprimci bi se morali refinancirati – što je ponekad skup proces – kako bi iskoristili te niže stope. Međutim, ako ste u mogućnosti podići hipoteku kada su kamatne stope niske, kao što jesu tijekom ekonomske krize COVID-19, možda ćete biti spremni do kraja trajanja zajma.

Hipoteke na 10, 15, 20 i 30 godina

Iako se najčešće govori o 30-godišnjim hipotekama, hipoteku možete dobiti na mnogo različitih vremenskih koraka. Broj godina određuje koliko vremena imate za otplatu hipoteke: omiljena 30-godišnja hipoteka daje ljudima 30 godina da otplate trošak svog stambenog kredita, plus kamate. Hipoteka na 10 godina, s druge strane, daje ljudima samo 10 godina da plate punu cijenu svog hipotekarnog zajma, s kamatama - ali su bez dugova nakon samo desetljeća.

Svaki prirast ima svoje prednosti i način određivanja kamatnih stopa, ali općenito, kraćim zajmovima uštedite novac. Vaše će mjesečne uplate biti puno veće s 15-godišnjim zajmom, ali ćete dugoročno plaćati manje, jer plaćate manje kamate — i prestajete plaćati sve zajedno nakon 15 godina, kada se zajam otplati i vi posjedovati svoj dom u potpunosti. Kraći zajmovi također imaju niže kamatne stope, jer zajmodavci vide kraće uvjete zajma kao manje rizična ulaganja od duljih, a vlasnicima omogućuju bržu izgradnju vlastitog kapitala.

Sve ima smisla kada se sjetite da je kamata trošak posudbe novca: kada posuđujete novac na više vremena, morat ćete platiti dodatno za to vrijeme. Kada posudite novac od nekoga i ne morate ga u cijelosti otplatiti 30 godina, morate platiti za luksuz vremena - a to dodatno plaćanje ima oblik kamate.

Prije nego što se borite za 10- ili 15-godišnju hipoteku koja štedi novac, zapamtite da ti zajmovi imaju veće mjesečne otplate. Duži krediti imaju niže otplate, što ljudima omogućuje kupnju većih, ljepših ili bolje pozicioniranih domova za koje imaju više vremena za plaćanje. Također mogu uštedjeti novac za druge svrhe – obrazovanje, mirovinu itd. – ili ga uložiti dok još uvijek otplaćuju svoj dug. Kod kraćih zajmova riskirate dobivanje mjesečne uplate koja je toliko visoka da ne možete uštedjeti novac.

Iako je uvijek moguće prijevremeno otplatiti hipoteku, važno je razmotriti koji je rok zajma najbolji za vaše dugoročne financijske planove.

kako učiniti da kuća miriše na Božić

4 Odredite svoju predujam

Kapara je početni iznos novca koji plaćate za svoj dom. Plaćanje kuće nije sve kroz hipoteku: također morate uložiti malo novca unaprijed da biste kupili svoju nekretninu. Tradicionalno, zajmodavci traže 20 posto ukupne cijene kuće: ako tražite dom od 200.000 dolara, to znači da vam je potrebno najmanje 40.000 dolara za predujam, plus sve povezane troškove zatvaranja i unaprijed naknade iz procesa kupnje.

Ušteda dovoljno novca za taj predujam uobičajena je prepreka posjedovanju kuće: čak i ako ljudi imaju dovoljno prihoda da si priušte mjesečne otplate hipoteke, ušteda toliko novca može potrajati godinama. Srećom, postoje krediti za koje nije potrebno 20 posto akontacije. Nekonvencionalni zajmovi, poput FHA ili VA zajmova, prihvaćaju niže predujmice na temelju raznih čimbenika, uključujući prihod. U većini područja postoje i privatni i vladini programi koji mogu pomoći s predujmovima, troškovima zatvaranja i pristupačnošću kako bi vlasništvo kuće postalo pristupačnije, kaže Cummings.

Niže predujmice zvuče sjajno, ali obično dovode do viših mjesečnih plaćanja. Natrag na kuću od 200.000 dolara: ako uplatite 40.000 dolara predujma, dugujete samo 160.000 dolara plus kamate. Ako uplatite manji predujam, dugovat ćete više novca za svoju hipoteku u istom vremenskom razdoblju, tako da će vaše mjesečne uplate biti veće. (Postoji i mogućnost da ćete morati platiti privatno hipotekarno osiguranje ili hipotekarno osiguranje, objašnjeno u nastavku.) Što više odložite, manje dugujete: Imat ćete manji zajam za otplatu. Niži predujam može zvučati kao slatka ponuda, ali prije nego što krenete na to, razmislite kako će to utjecati na vaše mjesečne uplate.

Ako želite kupiti dom, istražite kakva bi vam kapara mogla trebati i počnite štedjeti. Čak i ako ste u mogućnosti platiti manje od 20 posto za predujam, dodatni novac u banci vam neće škoditi.

5 Pročitajte o privatnom hipotekarnom osiguranju (PMI) i osiguranju hipoteka

Privatno hipotekarno osiguranje i osiguranje hipoteke dodaju se naknade vašoj mjesečnoj uplati hipoteke. Obično su potrebni kada kupac kuće uplati predujam od manje od 20 posto kupovne cijene kuće i štite zajmodavca, a ne vlasnika kuće, u slučaju da vlasnik kuće više nije u mogućnosti plaćati svoj hipotekarni zajam.

Ako potencijalni kupac kuće ne može pronaći novac za predujam od 20 posto, zajmodavci ih mogu smatrati rizičnim zajmoprimcem. Oni i dalje mogu odobriti hipotekarni zajam, ali u mnogim slučajevima on dolazi sa zahtjevom da zajmoprimac plati premiju hipotekarnog osiguranja. Privatno hipotekarno osiguranje povezano je s konvencionalnim zajmovima, sa stopama koje se razlikuju ovisno o iznosu predujma i kreditnom rezultatu. Prema Hammondu, to je obično dodatni godišnji trošak između 0,3 i 1,5 posto vaše hipoteke, iako može varirati.

Većina nekonvencionalnih zajmova - osobito kredita FHA - zahtijeva hipotekarno osiguranje. Iako se uvjeti i stope razlikuju ovisno o tome imate li zajam FHA ili USDA zajam, hipotekarno osiguranje povećava iznos vašeg zajma i ukupni trošak vašeg zajma, prema Zavod za financijsku zaštitu potrošača.

Privatno hipotekarno osiguranje i hipotekarno osiguranje smatrajte lošom stranom manjeg predujma. Iako u početku štedite novac, vaše će mjesečne uplate biti veće nego što bi bile s predujamom od 20 posto. U većini slučajeva privatno hipotekarno osiguranje više nije potrebno nakon što imate 20 posto kapitala u svom domu – nakon što platite oko 20 posto prodajne cijene kuće kroz predujam i mjesečne uplate. Da biste utvrdili da imate 20 posto kapitala, vjerojatno ćete morati refinancirati kako biste uklonili PMI mandat.