Vlasništvo kuće dolazi s raznim tekućim troškovima (osim plaćanja hipoteke) koji utječu na to koliko će vaš izbor stanovanja biti dugoročno pristupačan. A kada kupujete od kuće, od ključne je važnosti da pažljivo razumijete ove troškove kako vas ne bi uhvatili nespremni na cesti.

Jedan od najvažnijih i često iritantnih primjera ovog pitanja je trošak pristojbi za udruge vlasnika kuća, inače poznatih kao HOA. Ako niste pažljivi i ne postavljate dovoljno pitanja o potencijalnom HOA-u kada razmišljate o kupovini kuće, možda ćete se grubo probuditi kada, iz godine u godinu, mjesečne naknade nastavljaju rasti i rasti. ..sve dok jednog dana vaši troškovi stanovanja nisu napuhali daleko iznad vašeg mjesečnog budžeta .

'Najvažnija stvar koju netko tko kupuje u HOA zajednici mora znati je hoće li se cijena promijeniti', kaže Kevin Taylor, upravljački partner tvrtke za financijsko savjetovanje Uvid . 'Sve veći trošak mjesečnih troškova HOA može utjecati na kvalitetu života vlasnika dok tamo žive i na vrijednost preprodaje nekretnine kada žele napustiti - i pozitivno i negativno.'

Udruge vlasnika kuća zasigurno mogu dodati veliku vrijednost kvartu, održavajući izgled zajednice i brinući se o svakodnevnom održavanju javnih prostora i zajedničkih sadržaja. Ali oni također mogu uzrokovati veliku financijsku bol ako vam nije jasno za što se prijavljujete. Prije kupnju kuće u zajednici kojom upravlja HOA, učinite sebi uslugu i svakako postavite sljedeća pitanja. (Vaš bankovni račun će vam se kasnije zahvaliti.)

povezane stvari

Što je HOA?

Prve stvari, prve. Za one koji nisu u potpunosti upoznati, udruga vlasnika kuća (HOA) je organizacija koja donosi ili provodi pravila za nekretnine i stanovnike koji žive u podjelu, planiranoj zajednici ili čak etažnoj zgradi. Kao Investopedia objašnjava : Oni koji kupuju nekretninu unutar jurisdikcije HOA-e automatski postaju članovi i moraju plaćati pristojbe ili naknade za HOA.

Općenito, HOA-e vodi odbor koji se sastoji od članova koji su stanovnici zajednice. Ove članove odbora biraju njihovi kolege vlasnici kuća. Međutim, u nekim slučajevima, HOA zajednice može voditi privatna organizacija treće strane.

Nije sasvim neuobičajeno da HOA-ovi postanu naslovnice ili završe u vijestima zbog svojih previše restriktivnih pravila i propisa.

kako ukloniti cjenike s odjeće

Što su HOA pristojbe?

HOA pristojbe su naknade svaki vlasnik mora plaćati svaki mjesec udruzi. Ove naknade uvelike variraju ovisno o zajednici i geografskom položaju u zemlji i mogu iznositi stotine dolara mjesečno.

Naknade se prikupljaju za plaćanje održavanja. Ovisno o dotičnoj udruzi, pristojbe se mogu jednostavno platiti za održavanje i uređenje okoliša u cijeloj zajednici, ali u nekim slučajevima se novac može koristiti i za održavanje vašeg doma ili etažiranja.

Jesu li naknade HOA porezno odbitne?

Koliko god biste željeli da budu, naknade HOA općenito se ne odbijaju od poreza. Međutim, postoji jedna značajna iznimka od ovog pravila.

dobra sredstva za pranje lica za osjetljivu kožu

'Naknade HOA odbijaju se od poreza ako koristite predmetnu kuću kao nekretninu za najam, budući da su dio vaših poslovnih troškova, ali se općenito ne odbijaju za primarno prebivalište', kaže Martin Orefice, izvršni direktor Iznajmljivanje vlastitih laboratorija , mrežni vodič za resurse osmišljen kako bi pomogao potrošačima da pronađu najam za vlastite domove.

povezane stvari

Kada je HOA zadnji put povisio svoje pristojbe i za koliko?

Prije nego što napravite ono što je za mnoge ljude najveća kupnja u njihovim životima, htjet ćete pitati o dosadašnjem povećanju HOA pristojbi u potencijalnoj zajednici. Ovo je jednostavno jedno od najvažnijih i najvažnijih pitanja u vezi s HOA-ima. Odgovor može napraviti dramatičnu razliku u vašim mjesečnim troškovima.

'Možda je crvena zastavica ako je HOA dosljedno povećavala svoje obveze tijekom posljednjih nekoliko godina. To može značiti da bi se isto moglo dogoditi i vama kao tamošnjem stanovniku, a možete se suočiti s povećanim pristojbama svake godine', kaže Andy Taylor, generalni direktor Kreditna Karma Dom . 'S druge strane, ako je prošlo neko vrijeme otkako je HOA povisio svoje pristojbe, to bi moglo značiti da bi mogli povećati pristojbe u bliskoj budućnosti.'

Trebali biste razumjeti raspored pristojbi, kao i jasan vremenski okvir kada sljedeći put očekuju ponovno povećanje pristojbi, kako vas ne bi zatekla mnogo viša mjesečna stopa ubrzo nakon useljenja.

Koliko HOA ima u rezervama? I koji je ukupni cilj financiranja HOA-e za svoj pričuvni račun?

Ovo je također možda jedno od najvažnijih pitanja koja možete postaviti. Evo zašto: Dio mjesečnih HOA pristojbi koje ćete platiti općenito se usmjerava u pričuvni fond udruge za pokrivanje budućih projekata popravka, zamjene ili hitnih projekata u zajednici.

Bez odgovarajuće količine novca u ovom fondu, HOA možda neće moći pokriti takve buduće potrebe. A ovdje je ključna točka, nedostatak sredstava pričuve ili djelomično ili neadekvatno financiran račun pričuve u trenutku kada kupite novi dom, znak je da će se pristojbe za HOA vjerojatno povećati. I zadržati povećavajući sve dok udruga ne ostvari svoje rezervne ciljeve financiranja.

'Pitajte koliko su pričuve trenutno financirane kao postotak ukupnog proračuna HOA-e za popravke', objašnjava Roger Cummings, Realova broker rekorda. 'Ovo pitanje pomaže razumjeti financijsku solventnost HOA-e i koliko dobro održavaju i prate svoj proračun.'

Ako je odgovor manji od 30 posto, to nije sjajna vijest, kaže Cummings. Trenutna pričuva financiranja od negdje između 30 do 60 posto cilja udruge je nešto bolji odgovor. Ali idealno bi bilo da odgovor bude da je račun pričuve udruge financiran barem 60 posto, ako ne i više.

'Sve manje od 60 posto moglo bi značiti kratkoročnu posebnu procjenu ili povećanje pristojbi ako je neizbježan veliki popravak ili zamjena u zajednici', objašnjava Cummings.

Mnoge HOA-e povremeno će provoditi pričuvne studije, a te studije informiraju udrugu o odgovarajućem rasponu ili razini sredstava pričuve koje bi trebali imati pri ruci za pokrivanje neočekivanih hitnih slučajeva, raznih projekata zamjene ili poboljšanja HOA-e, dodaje odvjetnik Ben Gottlieb, suosnivač Sa sjedištem u Arizoni MacQueen & Gottlieb .

Koja je filozofija HOA o posebnim procjenama u odnosu na korištenje rezervnog fonda?

HOA-ovi različito pristupaju financiranju velikih projekata i nadogradnji, na temelju njihove veličine, zrelosti i filozofije, kaže Claire Hunsaker, izvršna direktorica web stranice za osobne financije Pitaj Flossie.

kako očistiti mrlje s tepiha octom

'Koliko se oslanjaju na posebne procjene može imati veliki utjecaj na vaše financije kao člana. Novija HOA može se uvelike oslanjati na posebne procjene za planirana poboljšanja i neplanirane popravke jer još uvijek postupno grade rezervni fond iz naknada HOA-e', objašnjava Hunsaker. 'Mogli bi se osloniti i na posebne procjene ako predviđaju bržu prosječnu promjenu među jedinicama.'

U idealnom slučaju, željeli biste da vam HOA kaže da ne planiraju provoditi nikakve posebne procjene i da se ne oslanjaju na ovaj pristup potrebama financiranja.

'Posebne procjene su dodatni troškovi koje ima vlasnik kuće izvan svojih uobičajenih mjesečnih obveza. Ovisno o artiklu za popravak ili zamjenu, oni mogu iznositi od nekoliko stotina do desetaka tisuća dolara', objašnjava Cummings iz Realija. 'Ponekad HOA može ponuditi zajam ili plaćanja tijekom vremena, ali ako nije dobro financiran, to će obično doći kao jednokratno plaćanje iz džepa.'

Koliko je prosječno godišnje povećanje pristojbi za HOA?

Uz rizik da iscrpite ovo konkretno pitanje, također ćete htjeti pitati ima li HOA evidenciju povećanja HOA pristojbi za određeni iznos ili ima li raspored planiranih povećanja koji možete pogledati. Znajući to, omogućit će vam točnije planiranje povećanja kućnog budžeta i možda vam čak pomoći da odredite možete li si priuštiti život u zajednici.

'Dom je velika investicija, bez obzira koliko dugo planirate ostati u njemu, stoga je važno znati koliko ćete dugovati HOA-i svake godine', kaže Bailey Carson, stručnjak za domove u Angiju. 'Sa sigurnošću znati da će se pristojbe za HOA povećavati za 3 posto svake godine vrlo je drugačije od neočekivanih povećanja od 10 posto.'

Ako udruga ima povijest značajnih, neočekivanih skokova mjesečnih plaćanja, to može biti znak lošeg upravljanja.

'Znati koliko često i zašto se pristojbe povećavaju ključno je za vas i dostupnost doma danas i dalje, ali također govori o financijskom zdravlju HOA-e', dodaje Betsy Ronel , Compass agent za nekretnine sa sjedištem u okrugu Westchester, N.Y. 'Želite li znati povećavaju li se pristojbe po određenoj stopi i na koja se povećanja treba obratiti? Podižu li se pristojbe po projektu? I glasamo li o stvarima? Ako ne, tko donosi financijske odluke i jesu li uključeni u HOA? Žive li u zajednici ili su vanjska strana?'

Kolika je HOA naknada po kvadratnom metru kuće u vašem budućem susjedstvu, u usporedbi s naknadama HOA u okolnim četvrtima?

Postavljanje ovog pitanja samo je osnovna usporedba, kaže Kevin Taylor iz InSighta.

'Samo bih želio znati da je mjesečni trošak mojih naknada za HOA, standardiziran na kvadraturu nekretnine u skladu s drugim četvrtima u mom gradu i drugim zgradama ili zajednicama iste veličine i sličnih tipova zgrada,' objašnjava Taylor . 'Nitko ne želi preplatiti, a poznavanje naknada podijeljenih s kvadratom je najbolji način da se uskladite i počnete uspoređivati ​​troškove HOA-ova.'

Što točno pokrivaju HOA pristojbe?

Nakon što saznate iznos potencijalnih HOA pristojbi i koliko često se oni mogu povećati, htjet ćete razumjeti za što se točno novac koristi za plaćanje, tako da možete odlučiti je li vam trošak stvarno vrijedan.

Na primjer, hoće li pristojbe HOA pokriti održavanje zajedničkog bazena ili teniskih terena? Ako jeste, jeste li spremni izdvojiti nekoliko stotina dolara mjesečno na takve naknade ako nemate nikakav interes za korištenje ove vrste pogodnosti? Ako je odgovor ne, vaš novac možda je bolje potrošiti negdje drugdje, na primjer u zajednici koja nema HOA pristojbe, što bi vam omogućilo da taj dodatni novac svaki mjesec koristite na druge stvari.

'Ako postoje zajednički prostori dostupni stanovnicima, kao što su bazeni, teretane, teniski tereni ili parkovi, saznajte koja je odgovornost HOA-e da ih održava', kaže Carson iz Angija. 'Saznajte jesu li odgovorni za uklanjanje snijega, košenje trave ili održavanje nogostupa i cesta u cijeloj zajednici. Kada znate što pokrivaju vaše pristojbe i koliko koštaju, možete donijeti dobro informiranu odluku o tome je li nekretnina prava financijska odluka za vas i vašu obitelj.'

kako se brinuti za tulipane u zatvorenom prostoru

Koliko ljudi HOA ima stalno zaposleno osoblje?

Ovo je pitanje koje potencijalni vlasnici kuća mogu previdjeti koji ne shvaćaju njegov značaj. Ali što više operativnih troškova HOA ima, više ćete plaćati svaki mjesec i godinu.

'Uobičajeno, što više ljudi imaju zaposlenika, to su vaše obveze za HOA veće', objašnjava Andy Taylor iz Credit Karma Home. 'Broj osoblja u osoblju obično ovisi o stvarima kao što su broj jedinica na posjedu ili sadržaji na posjedu, posebno oni kojima je potrebna posebna pozornost, poput bazena ili uređenja okoliša.'

Postoje li ograničenja za iznajmljivanje, i ako postoje, koja su ona?

Do sada, ako ste postavili neka ili sva već navedena pitanja, trebali biste dobro razumjeti što će vjerojatno uključivati ​​vaši budući troškovi stanovanja. Ali postoji još jedno pitanje koje biste mogli postaviti: ograničava li HOA vašu mogućnost iznajmljivanja kuće. To je, naravno, važno ako se planirate preseliti u budućnosti, ali ne želite prodati nekretninu.

'Neke HOA-e imaju ograničen postotak jedinica koje se mogu iznajmiti, dok druge postavljaju obvezno razdoblje popunjenosti kao što je jedna godina prije nego što se dopusti pretvorba u najam', kaže Cummings iz Realija. 'Očito, što manje ograničenja to bolje.'

Jesu li neka pravila HOA neprovediva?

HOA-i zasigurno ponekad mogu biti izluđeni i izazovni za rješavanje. Ako otkrijete da imate određeni problem s vašim lokalnim HOA-om, dobro je istražiti kako biste saznali je li dotični propis stvarno provediv ili ne.

Neka pravila HOA, na primjer, neprovediva su - ne zbog teksta pravila, već zato što su donesena ili netočno provedena, kaže Orefice, iz Rent to Own Labs.

'Također postoje zakoni u mnogim jurisdikcijama koji reguliraju što HOA može, a što ne može regulirati, posebno kada je riječ o slobodi govora, diskriminaciji i razumnoj (ako je nekim ljudima neugledna) upotreba vaše imovine, uključujući postavljanje satelitskih antena ili konopca za odjeću, ' kaže Orefice.

Poanta? Dobra je ideja odvojiti vrijeme da shvatite u što se upuštate kada razmišljate o kupnji nekretnine u zajednici kojom upravlja HOA.

što mogu koristiti umjesto gustog vrhnja

'Pogledajte svoj stil života i provjerite je li dopušteno sve što želite dodati ili unijeti u svoj novi dom', kaže Andy Taylor, generalni direktor Credit Karma Home. 'Na primjer, ako imate zeleni palac, smijete li saditi cvijeće u žardinjeru ispred vašeg prozora? Ako ste gurman, možete li imati roštilj na otvorenom plamenu? Ako ste pušač, da li je pušenje dozvoljeno? Čak i stvari kao što je boja vašeg doma ili možete li zadržati tu opsežnu kolekciju patuljaka za travnjak može regulirati HOA.'